中共瑞安市委 瑞安市人民政府关于开展农村宅基地“三权分置”改革 试点工作的若干意见（瑞委发〔2018〕30 号）
一、指导思想
高举习近平新时代中国特色社会主义思想伟大旗帜，深入贯彻党的十九大精神，落实党中央、国务院和省、温州市关于农村土地制度改革的决策部署，积极稳妥开展我市农村宅基地“三权分置”改革试点工作，以农村集体经济组织和广大农民为主体，以“夯实宅基地保障功能、增加农民财产性收入、提高资源配置效率”为目标，在试点地区先行探索落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权，形成可复制、能推广的改革经验和模式，推动全市农村建立“依法公平取得、节约集约使用、自愿有偿退出、权利权能完整”的宅基地使用和管理制度。
二、基本原则
（一）坚持改革创新、激发活力原则。在守住“土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损”三条底线的基础上，坚持制度设计和基层创新相结合，积极实践，大胆创新，先行先试。
（二）坚持规范运作、实事求是原则。严格规范试点运作，科学制定和实施规划，充分考虑当地发展历史和土地管理政策的延续性，区分情况、分类处理，保证试点工作规范运作、切合实际。
（三）坚持利益共享、多方共赢原则。充分尊重农民群众意愿，保障其知情权和参与权，建立健全平等协商机制，兼顾各方利完善利益激励机制，依法保护各方合法权益，做到公开、公平、公正，实现资源和谐利用。
（四）坚持统筹兼顾、协调发展原则。注重农村宅基地“三权分置”改革与农村集体产权制度改革、农房抵押贷款试点、农村土地全域整治等工作相互衔接，盘活现有资源，推进土地节约集约利用，提高改革的系统性和完整性，形成改革合力。
三、试点范围
在全市范围内择优选择若干个经济基础比较雄厚、民主管理比较健全、自然人文特点鲜明、村集体班子战斗力较强的农村集体经济组织开展改革试点，2018 年 12 月底基本完成试点任务，力争 2019年 6 月起在全市全面推广。
四、工作目标
建立宅基地取得和保障宅基地农户基本权益制度，农村宅基地总量得到基本控制，加强农房（宅基地）“一户一宅”管理，努力实现宅基地占用的减量化；建立宅基地有偿使用和有偿退出机制，宅基地民主管理机制有效运行，农房（宅基地）历史遗留问题妥善化解，基本实现宅基地配置规范化；完善农房（宅基地）用益物权，农房（宅基地）流转抵押机制得到有序规范，农户财产权益得到充分体现；开拓农房（宅基地）使用权盘活有效途径，建成涵盖租赁、入股、合作等方式的闲置农房（宅基地）使用权流转机制，出台相应配套政策，实现村集体经济组织及成员增收；建立以闲置农房（宅基地）盘活为突破口，扶持发展旅游度假、民宿经济、养生养老、农产品加工等乡村产业的体制机制，推动乡村实现全面振兴。
五、工作内容
（一）建立农房（宅基地）数据库及编制村级发展规划。充分利用土地调查成果，开展农村建设用地调查，进一步摸清宅基地和农房利用现状，特别是调查农房（宅基地）的闲置情况，初步建立包括闲置原因、时间、自然状况、盘活意愿等要素的闲置农房（宅基地）全要素信息数据库，通过梳理，选择集中成片、条件成熟的区域作为改革推进的重点项目。遵循节约土地、合理布局、集约发展、改善环境、保持特色的原则，在市级土地利用总体规划和市域总体规划约束性指标控制下，科学编制村级发展规划，为宅基地的盘活、复垦和新增等提供布局指导。（责任单位：市农办〈扶贫办〉、有关乡镇〈街道〉）
（二）建立宅基地取得及分配保障制度。制定《瑞安市农村宅基地取得置换管理暂行办法》（附件 1），健全宅基地总量控制体系。列入试点范围的村，要在充分调查现有宅基地存量及其实际使用情况的基础上，结合农村危房改造、地质灾害点整治搬迁、农村住房困难户解决等各项政策，明确宅基地取得的对象、方法和程序，积极探索宅基地取得置换方式多样化，实现宅基地无限扩张向逐量转变、粗放利用向节约集约利用转变。以落实“一户一宅”为指引，在土地利用总体规划确定的村庄建设用地规模范围内，结合全域土地综合整治，充分发挥村集体经济组织作用，鼓励建设突出地域特征、时代特色、乡土风情、文化传承的美丽乡村，鼓励建设“房在山中、园在林中”的坡地村庄，鼓励通过有序参加城乡新社区集聚建设以及集中统建、多户联建、统规分建等多种方式取得和腾退农村宅基地。（责任单位：市国土资源局）
（三）建立宅基地有偿调剂使用制度。制定《瑞安市农村宅基地有偿调剂使用暂行办法》（附件 2），指导农村集体经济组织制订差别化的有偿调剂使用标准和缴费办法，建立由集体经济组织主导的宅基地有偿调剂使用制度。禁止城镇户籍人员购买农房（宅基地）。对因列入移民而购置房屋、历史上已在农村购买房屋并已依法办理房产权证过户登记以及其他合法方式占有和使用宅基地的，实行分区域分类分档收取有偿使用费，并依法予以办理不动产登记，有偿使用费收益归村集体经济组织所有。（责任单位：市国土资源局）
（四）建立农房（宅基地）产权明晰制度。根据《浙江省人民政府办公厅关于做好农村宅基地及住房确权登记发证工作的通知》（浙政办发〔2017〕43 号）要求，立足我市实际情况，在《瑞安市人民政府关于印发瑞安市历史遗留宅基地处置暂行办法的通（瑞政发〔2015〕71 号）基础上制定《瑞安市进一步完善农房（宅基地）历史遗留问题确权登记发证管理的暂行办法》（附件 3）。坚持“尊重历史、于法有依、于事有据”，根据我市现有管理资料档案和历史沿革处理机制，区分不同情形，采用不同方法，明确工作责任，妥善处理农房（宅基地）历史遗留问题，做好确权登记工作。
夯实农村住房的不动产权登记基础，将农村住房纳入不动产统一登记体系，理顺登记职能，明确登记办法，规范登记程序，提高登记效率，保护不动产权利人的合法权利。（责任单位：市国土资源局、市住建局）
（五）建立闲置农房（宅基地）使用权流转制度。制定《瑞安市农村闲置农房（宅基地）使用权流转暂行办法》（附件 4）、《瑞安市农房（宅基地）使用权流转登记管理暂行办法》（附件 5），规范农房（宅基地）使用权流转行为，维护集体土地所有权和宅基地使用权人的合法权益，促进土地资源的优化配置和高效利用。在确保“户有所居”的前提下，按照自愿、有偿的原则，在不改变宅基地所有权和集体经济组织成员资格的基础上，允许农房（宅基地）使用权通过租赁、入股或其他合法方式盘活流转。建立市、乡镇（街道）两级农村产权服务中心（附件 6），规范闲置农房（宅基地）使用权流转程序，开展使用权流转鉴证，在符合流转年限、规模、业态等条件的情况下，由市国土资源局核发农房（宅基地）使流转证书。涉及需要抵押贷款的，转入方可按规定向市不动产登记中心申请办理抵押登记手续、核发抵押登记证明。（责任单位：市供销联社、市国土资源局、市住建局）
（六）建立闲置农房（宅基地）盘活激励机制。制定《瑞安市农村闲置农房（宅基地）盘活试点实施方案》（附件 7），探索建立符合不同区域实际的闲置农房（宅基地）开发利用模式和机制，创新租赁、合作、转让等方式，鼓励各类资本发展休闲度假、居家养老、农家乐、农村电子商务、文化创意、民俗手工艺、生产生活资料服务、现代农业等业态。制定《瑞安市促进旅游业发展扶持办法》（附件 8），在乡村旅游发展的资金投入、用地保障、金融支持、减轻负担等方面予以支持，着力提升旅游品质，拓展旅游市场，培养旅游人才，打响瑞安乡村旅游品牌。（责任单位：市农办〈扶贫办〉、市财政地税局、市风景旅游局）
（七）建立流转农房（宅基地）改造审批制度。制定《瑞安市农村流转农房（宅基地）改造管理暂行办法》（附件 9），规范改造审批流程，简化改造审批手续，提高闲置农房（宅基地）的利用水平和使用效率。允许闲置农房（宅基地）流入方根据流转合同约定和业态经营、规模化经营需要，依照审批规定对闲置农房（宅基地）进行适当改造，改造方式包括原拆原建、局部改扩建（存量建设用地范围内增加建筑面积不超过 15%）、房屋结构加固、外立面改内部装修升级、屋顶改造、阳台改造等。农村流转农房（宅基地）改造审批、竣工验收，均由属地乡镇（街道）牵头，联合辖区相关基层站所实施。对农房（宅基地）流转后整体开发的，开辟审批绿色通道，实现零缴费审批，3 个工作日内完成改造审批、从申请验收之日起 3 个工作日内出具竣工验收结果。（责任单位：市住建局，配合单位：市国土资源局、有关乡镇〈街道〉）
（八）建立农房（宅基地）盘活金融支持制度。依据《瑞安市人民政府办公室关于印发瑞安市农民住房财产权抵押贷款试点实施方案的通知》（瑞政办〔2016〕162 号）和瑞安市人民政府专题会议纪要〔2016〕81 号精神，制定《关于金融支持农村闲置农房（宅基地）盘活的实施意见》（附件 10），探索宅基地权益的实现方式和途径，加大金融支持力度，赋予农民更多的财产性权利。扎实推进农民住房财产权抵押贷款国家级试点，支持瑞安农村商业银行深化农民资产受托代管融资试点，引导银行机构开展农房（宅基地）使用权流转登记及抵押贷款，给予闲置农房（宅基地）盘活中翻修、装修、经营等必要的资金支持，重点支持发展乡村旅游、民宿经济、文化创意、养生养老等。鼓励保险机构探索开展农房（宅基地）使用权抵押贷款还款履约保险、民宿综合保险。探索建立抵押物处置机制、贷款风险分担机制、缓释和补偿机制，防范控制金融风险，着力提高支持农房（宅基地）盘活所需信贷资金的可获得性、可持续性。（责任单位：融办、市国土资源局）
（九）建立宅基地有偿退出制度。落实《瑞安市人民政府办公室关于印发瑞安市地票交易办法（试行）的通知》（瑞政办〔2016〕154 号），逐步完善宅基地有偿退出机制，推进建设用地城乡统筹利用。自愿退出的农村建设用地，规划为城镇建设用地的，由政府统一依法征收后按规划使用；规划为农村宅基地的，由村集体经济组织与宅基地使用权人协商，回购价格参照有偿取得和安置补偿价格确定；规划为农用地的，由申请人复垦为耕地等农用地，经验收合格折算为“地票凭证”，“地票凭证”可向金融机构申请抵押融资贷款或在市公共资源交易中心公开交易，也可由市政府统一按当年基准价格回购。首次交易所获得的收益，在扣除土地整治等成本后，村集体经济组织和农户个人之间合理分配。交易取得的“地票凭证”在符合规划和用途管制的前提下，通过城乡增减挂钩，在本市行政区域范围内统筹使用。（责任单位：市国土资源局）
（十）建立宅基地民主管理制度。落实《瑞安市人民政府办公室关于印发农村土地民主管理创建活动指导意见的通知》（瑞政办〔2016〕157 号），突出农村农民主体地位，完善农村集体经济组织内部治理，建立健全农村土地民主管理组织，激发农民自主管理农村土地的主动性、积极性和责任心，建立健全农村土地管理议事决策机制、民主监督机制、财产管理机制、服务群众机制、矛纷调处机制，促进农村土地基层管理的民主决策、民主管理、民主监督，提升村级集体经济组织依法管理的能力。建立健全合理的宅基地收益分配机制，对宅基地有偿使用和流转、有偿退出后集体取得的收益部分，作为村集体经济组织土地增值收益，纳入农村集体资产统一管理。通过村规民约、民主协商等有效形式，制定经村集体经济组织成员认可的宅基地收益分配实施办法，自觉接受审计监督和政府监管，确保收益分配公开透明、有章可循，让农民长期共享土地增值收益。（责任单位：市国土资源局，配合单位：市民政局、市农林局）
六、工作保障
（一）加强组织领导。成立市农村宅基地“三权分置”改革试点工作领导小组，市委、市政府分管领导分别担任组长、副组长。领导小组根据工作需要不定期召开协调推进会。领导小组下设办公室（设在市国土资源局），负责改革试点的统筹谋划、协调推进、督促落实。
（二）健全运行机制。制定改革试验工作运行管理办法，建立改革试验联席会议制度，创新具体问题研究解决工作机制，加强对农村宅基地“三权分置”改革工作的组织实施、综合协调和风险评估等。建立工作考评和动态管理制度，市考绩办要将农村宅基地“三权分置”改革试点工作纳入重要考核内容，开展分项分阶段考确保工作落到实处。
（三）开展风险管控。切实尊重农民意愿、尊重农民主体地位，建立公开畅通渠道，及时做好民意调查，召开座谈会、听证会、协商会，广泛听取不同利益群体的意见，妥善解决群众利益诉求。建立改革风险预警、评估、防范、处置机制，采取各种措施和方法，有效防范改革中的风险问题。
（四）强化宣传培训。加大农村宅基地“三权分置”改革试点工作政策宣传力度，及时总结推广试点经验，营造良好的舆论氛围和工作环境。加强农村宅基地“三权分置”改革试点工作实务培训，提高各级干部政策执行能力和水平，积极稳妥推进改革试点落地。
（五）实施容错免责。对积极推进改革工作，主观上出于公心、担当尽责，客观上由于不可抗力、难以预见等因素，未达到预期效果、造成负面影响和损失的，根据温州及我市有关容错免责文件精神，予以免责处理。
附件：
10.关于金融支持农村闲置农房（宅基地）盘活的实施意见.doc
